رابطه موجر و مستاجر به موجب عقد اجاره به وجود می‌آید. اینگونه روابط همواره دارای اهمیت است و به این سبب، قانون مجزایی تحت عنوان روابط موجر و مستاجر تدوین شده است.
قرارداد اجاره طبق قانون می‌تواند به سه نوع اشیا، انسان و مال ارتباط داشته باشد، اما اجاره اموال بیشتر مورد توجه قانونگذار بوده است.
در قانون ذکر شده، عمدتا موضوع اجاره اموال غیر منقول آن هم از نوع تجاری مورد بحث قرار گرفته است. موجر و مستاجر، هر دو دارای وظایف و تکالیف مشخصی هستند و در صورت عدم اجرای وظایف آن‌ها، منجر به بروز مشکلاتی بین مستاجر و موجر می‌شود.
مطابق مشاوره حقوقی تخلیه ملک فردی که اقدام به اجاره ملکی می‌کند، طبیعی است که هیچگونه حق مالکیتی در مال نداشته و در این صورت نمی‌تواند ادعا کند که مال اجاره داده شده، در مالکیت او است. حق مالکیت در ملک، زمانی به وجود می‌آید که قرارداد بیع بین طرفین صورت گرفته باشد.
در هر صورت اجاره ملک، حق مالکیت برای مستاجر ایجاد نکرده و در این صورت وی باید مقررات مربوط به قرارداد اجاره را رعایت کند. یکی از این مقررات، رعایت مدت زمان اجاره نامه است. عقد اجاره بر مبنای مدت زمان، جاری می‌شود. بدین معنا که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر باید اقدام به تخلیه ملک نماید.
زمانی که مدت قرارداد اجاره پایان می‌پذیرد، مستاجر دو راه حل پیش روی خود دارد. راه حل نخست این است که قرارداد اجاره را تمدید نماید که این موضوع بسته به نظر و توافق طرفین دارد. اگر موجر به دلایلی با تمدید قرارداد اجاره موافقت نکند، در این صورت مستاجر باید در اسرع وقت، ملک استیجاری را تخلیه کند.
اختلاف اصلی بین طرفین قرارداد از همین زمان شروع شده و مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند. در صورتی که مستاجر، اقدامی را برای تخلیه ملک انجام ندهد، موجر می‌تواند اقدام به شکایت علیه مستاجر کند.
با شکایت موجر علیه مستاجر به دلیل عدم تخلبه ملک، دادگاه اقدام به رسیدگی پرونده نموده و در نهایت حکم تخلیه ملک صادر می‌شود.
با صدور حکم تخلیه، موجر این امکان را دارد که مستناجر را از ملک بیرون کند. البته مهلت چند روزه از زمان صدور حکم تخلیه به مستاجر داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط صدور حکم تخلیه و مقررات آن، حتما پیشنهاد می‌شود که از خدمات مشاوره حقوقی تخلیه ملک در سامانه مشاوره حقوقی 24 استفاده کنید که به صورت تخصصی به ارائه مشاوره حکم تخلیه می‌پردازد.
حکم تخلیه چیست؟
یکی از شناخته شده‌ترین انواع قراردادها که در جامعه ما بسیار رواج دارد، قرارداد اجاره است. طبق قرارداد اجاره، مالک ملک خود را برای استفاده در مدت مشخص، در اختیار مستاجر قرار می‌دهد.
موجر فردی است که ملک تحت مالکت خود را اجاره داده و مالک عین مستاجره است و مستاجر نیز مالک منافع مال می‌باشد. در قبال استفاده از منافع مال، مستاجر ملزم به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره ملک بوده که عموما ماهانه پرداخت می‌شود.
حکم تخلیه در واقع نوعی دستور برای آن که ملک تحت مالکیت مالک، تخلیه شود. در واقع زمانی که مالک اقدام به دریافت حکم تخلیه می‌کند، هدف او از این کار، این است که دسترسی به تصرف متصرفین فعلی در ملک او ساقط شود.
حال این تصرف می‌تواند ناشی از قرارداد اجاره و سکونت مستاجر در ملک باشد و یا این که تصرف به شیوه غیر قانونی انجام شده باشد. مالک از طریق حکم تخلیه، می‌تواند تصرف مستاجر در ملک را از ید او خارج نماید و بدون مشکل خاصی نیز بتواند در ملک مورد نظر، تصرف کند.
در صورتی که موارد ذکر شده در قرارداد اجاره، از طرف مستاجر رعایت نشود، موجر این حق را دارد که برای دریافت حکم تخلیه، روال قانونی را انجام دهد. گاهی اوقات پیش می‌آید که مستاجر، در ملک اجاره داده شده تخلفاتی را انجام می‌دهد و به نحوی قواعد اجاره نشینی را رعایت نمی‌کند.
در این صورت حتی اگر موعد قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر به ناچار باید حکم تخلیه ملک را دریافت کند. چنانچه حکم تخلیه ملک از مرجع قضایی صادر شود، مستاجر باید در مهلت داده شده، ملک مورد نظر را تخلیه کند.
در واقع می‌توان گفت که حکم تخلیه ملک، یکی از راهکارهایی است که قانونگذار به منظور رفع اختلافات بین موجر و مستاجر قرار داده است. در صورتی که مستاجر نسبت به تعهدات خود پایبند نباشد، موجر این امکان را خواهد داشت تا با دریافت حکم تخلیه، مستاجر را از ملک خود بیرون کند.
زمانی که قرارداد اجاره، تنظیم می‌شود، مستاجر تعهد می‌کند که تمامی بندهای مندرج در قرارداد را رعایت کند. حال عدم اجرای مفاد اجاره نامه، می‌تواند باعث شود تا موجر از طریق مرجع قضایی، اقدامات لازم جهت بیرون کردن مستاجر را نیز انجام دهد.
قانون حکم تخلیه ملک
به طور کلی قوانین تخلیه ملک استیجاری و به سبب آن صدور حکم تخلیه، تابع قوانین موجر و مستاجر است. این قانون ابتدا در سال 1356 تدوین شد و مجددا در سال 1376، تغییراتی در آن اعمال شود.
حال اگر قرارداد اجاره، قبل از سال 76، تنظیم شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 برای آن اعمال می‌شود. در صورت تنظیم قرارداد اجاره از سال 76 به بعد، قانون جدید برای آن اعمال می‌شود.
موضوعات مختلفی در این قوانین مورد بررسی قرار گرفته است و یکی از آن‌ها، بحث تخلیه ملک است. هرگونه اختلاف و یا مشکلی که بین طرفین قرارداد اجاره، به وجود آید، لازم است که به قانون روابط موجر و مستاجر رجوع شود.
بنابراین لازم است که شرایط تخلیه بر اساس دو قانون فوق الذکر را مورد بررسی قرار دهیم.
تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستاجر مصوب 56
تخلیه ملک شرایطی دارد که ابتدا این شرایط را از منظر قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بررسی می‌کنیم. بنابراین شرایط تخلیه ملک، عبارتند از:
- اجاره عین مستاجره به منظور کسب و پیشه و داشتن درآمد برای مستاجر تحت عنوان وکالت یا نمایندگی
- چنانچه ملک تجاری اجاره داده شده، این امکان را داشته باشد تا بتوان در آن سکونت داشت و با در نظر گرفتن اتمام مدت قرارداد اجاره، مالک برای سکونت در ملک، نیاز شخصی داشته باشد.
- قرار دادشتن ملک در معرض تخریب و در صورتی که ملک استیجاری، قابلیت تعمیر شدن را نداشته باشد.
- شرط شدن حق فسخ قرارداد در انتقال ملک؛ این موضوع شرایطی دارد و مشروط به آن است که مالک از تخلیه ملک، این درخواست را داشته باشد تا برای سکونت شخصی خود استفاده کند.
- تاخیر مستاجر در پرداخت اجاره‌بها ملک
- چنامچه مستاجر، طبق قرارداد حق انتقال ملک را نداشته باشد و طبق این مسئله، تمام یا بخشی از قسمت ملک را به شخص دیگری واگذار نماید.
موارد ذکر شده، به عنوان شرایط تخلیه ملک محسوب می‌شود که در قانون روابط موجر و مستاجر 56 ذکر شده است. در صورتی که قرارداد اجاره، پیش از قانون مزبور سال 76، منعقد شده باشد، شرایط ذکر شده برای تخلیه ملک در نظر گرفته می‌شود.
گفتنی است که تخلیه ملک یا به موجب تخلفات صورت گرفته از طرف مستاجر انجام می‌شود و با با اتمام مدت قرارداد اجاره، موجر قصد تمدید نداشته و در نقابل نیز مستاجر از تخلیه ملک امتناع می‌کند.
تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستاجر مصوب 76
دریافت حکم تخلیه ملک طبق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76 نیز دارای شرایطی است که شرایط ذکر شده در قانون، به شرح زیر است:
- اتمام مدت زمان قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر، می‌تواند باعث شود تا موجر برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
- تعدی و تفریط مستاجر در ملک
- استفاده از مال اجاره داده شده برخلاف توافقات صورت گرفته
- نپرداختن اجاره‌بها از طرف مستاجر
در صورتی که قرارداد اجاره بعد از سال 76، تنظیم شده باشد، برای حکم تخلیه باید موارد و شرایط فوق رعایت گردد. یکی از شرایط اصلی صدور حکم تخلیه، این است که مدت زمان تعین شده در قرارداد، منقضی شود و در این صورت مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند.
با این شرایط، موجر لازم است تا با ثبت شکایت در مرجع قضایی، خواستار تخلیه ملک توسط مستاجر شود.
تعدی و تفریط مستاجر نیز از دیگر شرایط تخلیه ملک به شمار می‌رود. همچنین استعمال از عین مستاجره در صورتی که خارج از توافقات و بندهای قرارداد اجاره باشد، امکان دریافت حکم تخلیه ملک وجود دارد.
گاهی اوقات مستاجر بدون در نظر گرفتن موارد قانونی، به نحوی از ملک استفاده می‌کند که موجبات آسبب و صدمه به قسمت‌های مختلف ملک را به وجود می‌آورد. حال موجر طبق قانون، حق دارد تا حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
عدم پرداخت اجاره بها، موضوع دیگری است که سبب دریافت حکم تخلیه ملک می‌شود. در صورتی که مستاجر اجاره ماهیانه را پرداخت نکند و این موضوع برای دفعات متوالی نیز ادامه داشته باشد، حال موجر می‌تواند با دریافت حکم تخلیه، اقدام به بیرون کردن مستاجر از ملک کند.
این مورد در قوانین موجر و مستاجر مصوب 56 و 76 نیز ذکر شده است.
سوالات متداول در مشاوره حقوقی تخلیه ملک
در عناوین قبل، نگاهی به شرایط و مقررات حکم تخلیه داشتیم. هر گونه سوال و یا ابهامی پیرامون موضوع تخلیه ملک داشته باشید، می‌توانید از طریق مشاوره حقوقی، پاسخ تمامی سوالات خود در این زمینه را دریافت کنید.
سوالاتی که در مشاوره حقوقی تخلیه ملک، مطرح می‌شود، متعدد بوده اما در این بخش، قصد داریم تا رایج‌ترین سوالات ذکر شده در مشاوره حقوقی با این موضوعات را مطرح کنیم.
- موجر در چه شرایطی می‌تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه نماید؟
- آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره، موجر حق تخلیه ملک را دارد؟
- عدم پرداخت اجاره‌بها منجر به صدور حکم تخلیه می‌شود؟
- در صورتی که مستاجر قواعد آپارتمان نشینی را رعایت نکند و موجبات آزار و اذیت دیگران را فراهم کند، آیا درخواست تخلیه ملک از طرف مستاجر امکان پذیر است؟
- انتقال بخشی از ملک استیجاری توسط مستاجر دلیل قانونی بری صدور حکم تخلیه ملک است؟
- چه تفاوتی بیت دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟
- امکان دریافت حکم تخلیه در صورت آسیب وارد نمودن به ملک توسط مستاجر وجود دارد؟
موارد ذکر شده، بخش مهمی از سوالاتی هستند که در مشاوره حقوقی تخلیه ملک عمدتا مطرح می‌شود. غالبا افرادی که در این زمینه اقدام به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل تلفنی یا حضوری می‌کنند، موجر و مستاجر هستند و برای آن‌ها این سوال عمدتا مطرح می‌شود که در قانون چه شرایطی برای صدور حکم تخلیه در نظر گرفته شده است.
مشاوره حقوقی تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه
یکی از موضوعات مهمی که در مشاوره حقوقی تخلیه ملک مطرح می‌شود، تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه ملک است. اما پبش از آن که به بررسی تفاوت این دو موضوع بپردازیم، بهتر است که نگاهی کلی به دستور تخلیه داشته باشیم.
شرایط مربوط به صدور حکم تخلیه که در عناوین قبل، مورد بررسی قرار گرفت، حال بایستی شرایط دستور تخلیه نیز بررسی گردد.
دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که زمان اجاره نامه منقضی شده باشد و در این صورت نیز مستاجر ملک مربوطه را تخلیه ننماید. تخلیه ملک با این وجود که موعد قرارداد به پایان رسیده باشد، وظیفه قانونی مستاجر است. البته اگر طرفین در مورد تمدید قرارداد، بتوانند توافقاتی را داشته باشند، دیگر مبحث تخلیه ملک طرح نمی‌شود.
از تفاوت‌های اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه، می‌توان انجام روال قانونی آن‌ها اشاره نمود. دستور تخلیه حالت و شرایط فوری دارد و رسیدگی به آن در شورای حل اختلاف انجام می‌شود.
امکان صدور دستور تخلیه برای اماکن تجاری وجود نداشته و تنها در خصوص املاک مسکونی موضوع دستور تخلیه مطرح می‌شود. اما دریافت حکم تخلیه توسط دادگاه انجام می‌شود و از ابن حیث، مراحل دارسی لازم است تا انجام شود.
فرآیند رسیدگی به حکم تخلیه طولانی‌تر بوده و اگر موجر قصد دارد که به صورت فوری و در اسرع وقت به درخواست وی مبنی بر تخلیه مستاجر از ملک رسیدگی شود، لازم است که درخواست صدور دستور تخلیه را صادر کند.
دستور تخلیه حتی بدون آن که مستاجر در منزل حضور داشته باشد نیز قابل انجام است. اما حکم تخلیه باید فرآیند و پروسه قانونی آن انجام شود تا در نهایت موجر بتواند مستاجر را از ملک خارج کند.
ارائه درخواست صدور دستور تخلیه نیاز به برگه اجراییه نیست و در این صورت، دیگر لزومی ندارد تا موجر برای دریافت برگه اجراییه به اداره ثبت و یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. بعد از آن که ظرف مدت تعیین شده، مستاجر ملک را تخلبه نکند، از طرف ماموران اجرای قانون، دستور تخلیه اجرا می‌گردد.
چگونه بهترین مشاوره حقوقی تخلیه ملک را دریافت کنیم؟
تخلیه ملک، موضوع بسیار مهمی است که همواره موجب اختلاف بین طرفین قرارداد اجاره می‌شود. مستاجر در صورتی که تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره را به درستی رعایت نکند، باعث می‌شود تا موجر اقدام به دریافت حکم تخلیه نماید.
دریافت حکم تخلیه مراحل مختلفی دارد که لازم است قبل از آن که اقدام خاصی را در این زمینه انجام دهید، حتما از خدمات مشاوره حقوقی سامانه مشاوره حقوقی 24 استفاده کنید.
بهترن نوع خدمات مشاوره حقوقی در این سامانه ارائه می‌شود و شناخته شده‌ترین وکیل آنلاین که در سامانه حضور دارند تا به سوالات حقوقی شما پاسخ دهند. در هر صورت برای دریافت مشاوره حقوقی مرتبط با موضوع تخلیه ملک، با کارشناسان ما در تماس باشید.
