سرقفلی به دلیل اهمیت موضوعی که دارد، مشاوره حقوقی پیرامون آن به شکل تخصصی ارائه می‌شود. مشاوره حقوقی سرقفلی، در ارتباط با موضوعات تجاری بوده که البته در این زمینه، روابط بین موجر و مستاجر نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد.
سرقفلی تنها در مورد ملک تجاری مطرح می‌شود و دعاوی مطرح شده پیرامون آن نیز مستلزم بررسی قواعد روابط بین موجر و مستاجر است.
فردی که در زمینه سرقفلی به مشاوره حقوقی می‌پردازد، باید تسلط به قوانین موجر و مستاجر داشته باشد؛ زیرا موضوع سرقفلی، بخش مهمی از قانون روابط موجر و مستاجر است.
مقررات مربوط به سرقفلی طی چند سال اخیر، تغییرات زیادی داشته است که در قانون قدیم از سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه یاد می‌شد. علت این تغییرات، به دلیل وجود تغییراتی در قوانین روابط موجر و مستاجر است. سرقفلی، موضوعی است که از دیرباز در کشور ما رواج داشته است و همواره در روابط تجاری مورد بحث قرار داشت.
در گذشته مفهومی که از سرقفلی بیان می‌شد، بدین صورت بود که در ابتدای قرارداد اجاره، مبلغ مشخصی از سوی مستاجر پرداخت می‌شد که در قبال آن، موجر مبلغ کمی را به عنوان اجاره تعیین می‌کرد.
در واقع مبلغ پرداخت شده به عنوان حق سرقفلی، جایگزین برای مبلغ اجاره بود. علاوه یر این موضوع، در قبال مبلغ پرداختی به عنوان سرقفلی، موجر متعهد نسبت به این موضوع می‌شد که با منقضی شدن مدت قرارداد اجاره، مجددا قرارداد اجاره را نیز تمدید می‌کرد.
با توجه به این موضوع، حق اولویت برای تمدید قرارداد برای مستاجر وجود داشت. اما با تغییراتی که در قانون موجر و مستاجر اعمال شد، عنوان سرقفلی به حق کسب و پیشه تغییر پیدا کرد و به همین سبب، روابط تجاری نیز دستخوش تغییرات گسترده نیز شد.
در مشاوره حقوقی موضوع سرقفلی، تمامی موضوعات مرتبط با سرقفلی به طور کامل مورد بررسی قرار گرفته و طبق قانون جدید نیز موضوعات آن بررسی می‌شود. با گذشت مدت زمانی از اعمال تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، سرقفلی به یکی از موضوعات مورد اختلاف بین موجر و مستاجر تبدیل شد.
به همین منظور لازم است که موضوعات مرتبط با سرقفلی در جلسات مشاوره حقوقی به طور مفصل به آن پرداخته شود. به همین منظور برای دریافت مشاوره حقوقی سرقفلی در ادامه مطلب با ما همراه باشید.
منظور از سرقفلی چیست؟
شاید برای بار نخست باشد که با واژه سرقفلی مواجه می‌شوید و یا این این که با این مفهوم به طور کلی آشنایی دارید. در هر صورت قبل از آن که به مفهوم سرقفلی بپردازیم، لازم است که به این موضوع اشاره شود که سرقفلی ننها برای ملک تجاری مورد بحث قرار می‌گیرد.
ملک مسکونی مشمول مقررات سرقفلی نیست و تنها برای قراردادهای تجاری ملکی بحث می‌گردد. بنابراین امکان بررسی موضوع سرقفلی برای اماکن مسکونی وجود ندارد و تنها املاک تجاری مشمول چنین مقرراتی قرار می‌گیرند.
سرقفلی حتی پیش از آن که قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب برسد، در معاملات تجاری نیز به آن‌ها اشاره می‌شد. در واقع پیشینه چندین ساله برای موضوع سرقفلی وجود دارد و تنها به تصویب قوانین مربوطه ارتباطی ندارد.
سرقفلی ابتدا این مفهوم را داشت که در قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی را به عنوان حق سرقفلی پرداخت می‌نمود. این مبلغ به علاوه مبلغ اجاره از مستاجر دریافت می‌شد.
هدف از پرداخت این مبالغ به عنوان سرقفلی این بود که مبلغ اجاره کاهش پیدا کند و در این صورت موجر مبلغ ناچیزی را به عنوان اجاره سالیانه دریافت می‌نمود.
همچنین در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان می‌رسید نیز موجر بالافاصله اقدام به تمدید آن می‌کرد. در این صورت مبلغ پرداخت شده به عنوان سرقفلی مانع از صدور حکم تخلیه و انجام چنین مراحلی توسط موجر می‌شد.
مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی، نوعی حق اولویت برای مستاجر به منظور تمدید قرارداد اجاره را به وجود می‌آورد و این موضوع نگرانی بین موجر و مستاجر برای موضوع تمدید قرارداد اجاره را کاهش می‌داد.
همه این مسائل دلیلی بود بر آن که اختلاف بین موجر و مستاجر چندان مطرح نبود و به ندرت این مسئله پیش آمد که موجر با مستاجر خود در مورد پرداخت حق اجاره و تمدید یا عدم تمدید اجاره نامه دچار مشکل می‌شد.
حال برای آشنایی بیشتر با مفهوم سرقفلی، لازم است که این موضوع طبق قانون موجر و مستاجر در سال 56 و 76 نیز بررسی شود. لازم به ذکر است که اصطلاح سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 1356، به حق کسب و پیشه تغییر پیدا کرد و در قانون مصوب سال 76 نیز به همان عنوان سرقفلی نیز تغییر عنوان پیدا کرد.
سرقفلی بر مبنای قانون روابط موجر مستاجر مصوب 1356
طبق توضیحات ارائه شده، سرقفلی در طی چند سال اخیر، مقررات مربوط به آن تغییراتی نیز داشته است. گفتنی است که موضوع سرقفلی، اختصاصا ارتباطی به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ندارد.
حتی پیش از تصویب این قوانین نیز بحث سرقفلی در روابط تجاری مطرح می‌شده است و امروزه به یکی از مباحث اصلی در روابط بین موجر و مستاجر تبدیل شده است.
در مشاوره حقوقی سرقفلی به این موضوع اشاره می‌شود که در قانون موجر و مستاجر مصوب 1356، سرقفلی به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت شناخته می‌شود. به همین منظور حق کسب و پیشه در این قانون مورد بررسی قرار می‌گیرد. طبق این قانون، حق کسب و پیشه، به منزله قعالیتی که مستاجر در ملک تجاری انجام داده است به وی تعلق می‌گیرد.
تصور کنید که فردی اقدام به اجاره ملک تجاری نموده است. حال به سبب فعالیت گسترده وی، ملک تجاری مربوطه به شهرت خاصی نیز می‌رسد. در واقع تلاش و فعالیتی که مستاجر در ملک استیجاری انجام داده است، سبب رونق گرفتن مکان و کسب و کار مربوطه شده و همه این مسائل برای مستاجر نیز حقی را به وجود می‌آورد.
جدای از این که اعتبار شخص به دلیل رونق گرفتن کسب و کار افزایش پیدا کرده است، اعتبار ملک تجاری نیز به همان میزان افزایش پید می‌کند. مشتریان موقت ملک تجاری تبدیل به مشتریان دائم برای او شده به نوعی موجر شاهد آن خواهد بود که ملک او به واسطه فعالیت‌های مستاجر به شهرت خاصی رسیده است.
حال تصور کنید که در این شرایط اگر ملک استیجاری به دلایلی مانند انقضای مدت اجاره، به مالک تحویل داده شود، در حق مستاجر بی عدالتی شده است.
در این صورت لازم است که حقی به عنوان حق کسب و پیشه تجارت برای مستاجر نیز در نظر گرفته شود. با این اوصاف به طور معمول، موجر از تخلیه ملک خودداری نموده و قرارداد اجاره را تمدید می‌کند.
با توجه به توسعه و گسترش پیدا کردن ملک تجاری، اصولا مالکین املاک تجاری در صورت منقضی شدن زمان اجاره، مجددا در صورت رضایت مستاجر قرارداد اجاره را نیز تمدید می‌کنند.
سرقفلی طبق قانون موجر و مستاجر مصوب 1376
مفهوم سرقفلی در سال 1376 نیز دستخوش تغییراتی شد. در واقع می‌توان گفت که با اصلاحات انجام شده در قوانین موجر و مستاجر در سال 1376، مفهوم سرقفلی به همان مفهوم عرفی بازگشته و همان معنای سابق برای آن در نظر گرفته می‌شود.
اصطلاحی که به عنوان حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 به کار گرفته می‌شد، در قانون مصوب 1376 به عنوان سرقفلی شناخته می‌شود.
تمامی قراردادهای اجاره که بعد از سال 76 تنظیم شده باشند، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بر مبنای همین قانون اجرا می‌شود. بر مبنای این قانون نیز، سرقفلی مبلغی است که در همان زمان تنظیم اجاره نامه، از مستاجر اخذ می‌شود. پرداخت این میلغ با اهداف گوناگونی صورت می‌گیرد.
هدف نخست پرداخت حق سرقفلی، این است که مبلغ پرداخت اجاره ماهیانه، بسیار ناچیز شده و دیگر مستاجر لازم نیست که مبلغ بالایی را به عنوان اجاره پرداخت کند.
در واقع مستاجر، علاوه بر آن که موظف است تا اجاره ماهیانه قرارداد اجاره را پرداخت کند، مبلغی را به عنوان سرقفلی نیز پرداخت می‌نماید.
جدای از موضوع پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، موجر تعهد می‌کند که با پایان یافتن مدت اجاره نامه، مجددا مدت اجاره نامه را نیز تمدید کند.
در واقع موجر حق ندارد که با منقضی شدن مدت قرارداد اجاره، مستاجر را از ملک بیرون کند. به بیان دیگر، مقررات مربوط به سرقفلی در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، بیان می‌دارد که امکان دریافت حکم تخلیه برای ملک تجاری به سبب پرداخت حق سرقفلی وجود ندارد.
با پرداخت مبلغی به عنوان حق سرقفلی، مستاجر نسبت به تمدید قرارداد اجاره و یا انعقاد اجاره نامه جدید نسبت به افراد دیگر حق اولویت دارد.
در حال حاضر موضوع سرقفلی در روابط بین موجر و مستاجر از اهمیت بالایی برخوردار بوده و مقررات قانون مصوب سال 76 نیز برای این روابط در نظر گرفته می‌شود.
مشاوره حقوقی سرقفلی شامل چه موضوعاتی است؟
در مشاوره حقوقی سرقفلی، تنها به موضوعاتی که ارتباط با سرقفلی داشته باشند، پرداخته می‌شود. در واقع هرگونه سوالی که پیرامون سرقفلی داشته باشید، می‌توانید از وکلا دادگستری و کارشناسان حقوقی متخصص، جویا شوید.
در واقع اگر قصد تنظیم قرارداد اجاره را دارید و در مورد موضوع سرقفلی بین شما مشکل حقوقی به وجود آمده باشد، می‌توانید از طریق مشاوره حقوقی اختلافات موجود را حل و فصل کنید.
موضوعات مختلفی در مشاوره حقوقی سرقفلی، مورد بحث قرار می‌گیرد اما موارد زیر بیشتر در جلسه مشاوره مطرح شده و برای آن مشاوره حقوقی دریافت می‌شود:
- تفاوت بین مفهوم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و 1376
- موارد پرداخت حق سرقفلی از جانب موجر
- راه‌های انتقال حق سرقفلی
- میزان مبلغ پرداختی به عنوان سرقفلی
- نحوه طرح دعاوی مرتبط با سرقفلی
- اجاره ملک به همراه سرقفلی
موارد مزبور، به عنوان موضوعات مهمی هستند که در ارتباط با سرقفلی است و ارائه مشاوره حقوقی تلفنی به عنوان مثال یا انواع دیگر در مورد آن به صورت تخصصی انجام می‌شود.
مشاوره حقوقی موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر
یکی از موضوعات مهی که در دسته بندی موضوع سرقفلی به شیوه تخصصی، مشاوره حقوقی برای آن ارائه می‌شود، موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر است. همانطور که گفته شد، مستاجر در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مبلغی را تحت عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند. حال در شرایطی نیز موجر موظف است که حق سرقفلی را پرداخت کند.
در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و طرفین نیز در مورد تمدید مدت اجاره نامه به توافق کلی نرسند، در این صورت موجر با شکایتی که از مستاجر بابت تخلیه ملک نموده، با دریافت حکم تخلیه در نهایت باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
به موجب ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک، عین مستاجره را به غیر از مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
در این صورت موجر موظف است که مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند. بنابراین، موارد زیر، به عنوان شرایطی است که به منظور پرداخت حق سرقفلی از طرف موجر صورت می‌گیرد:
- تخلیه ملک استیجاری به سبب تاسیس بنا و ساختمان جدید
- تخلیه ملک به دلیل نیاز موجر برای کسب یا پیشه
- تخلیه ملک به دلیل احتیاج موجر به منظور سکونت در ملک استیجاری
- شرط عدم اجاره ملک به غیر از مستاجر در اجاره نامه
- در صورت انتقال منافع مال از طرف مستاجر به دیگری بدون اجازه موجر (در این صورت نصف مبلغ حق سرقفلی به مستاجر پرداخت می‌شود)
در صورت وجود موارد مزبور، موجر وظیفه دارد که حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. بیشتر شرایط مربوط به پرداخت حق سرقفلی توسط موجر در ارتباط با اوقاتی است که ملک اجاره باید در هر صورت تخلیه شود.
تخلیه ملک زمانی انجام می‌شود که طرفین در مورد تمدید قرارداد اجاره با یکدیگر به توافق نرسیده و در این صورت تخلیه ملک باید صورت گیرد. حال با تخلیه ملک نیز مبلغی به عنوان حق سرقفلی نیز پرداخت می‌شود.
مشاوره حقوقی در مورد انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی نیز از دیگر موضوعاتی است که پیرامون آن مشاوره حقوقی به صورت تخصصی ارائه می‌شود. به طور کلی، حق سرقفلی حق مالی است و به همین جهت می‌توان آن را انتقال داد.
در واقع حق سرقفلی قابلیت به ارث رسیدن را دارد و و نحوه تقسیم آن به ورثه بر اساس مقررات ارث انجام می‌شود.
انتقال سرقفلی به طور کلی بر اساس انتقال قطعی ملک از طریق خرید و فروش و اجاره ملک انجام شود. در روشی که مالک، ملک خود را می‌فروشد، در واقع ملک و سرقفلی خود را نیز به فروش می‌رساند. در واقع مالکیت ملک به همراه حق سرقفلی به شخص دیگر انتقال پیدا می‌کند.
امکان انتقال حق سرقفلی از طریق عقد اجاره نیز وجود دارد. مالک که ملک تجاری خود را اجاره می‌دهد، حق سرقفلی را نیز به مستاجر منتقل می‌نماید.
لازم به ذکر است که در قرارداد اجاره املاک تجاری، دو نوع قرارداد فی ما بین طرفین منعقد می‌شود. یک قرارداد مرتبط با قرارداد اجاره ملک بوده و قرارداد دیگر نیز در مورد قرارداد انتقال سرقفلی است.
دریافت مشاوره حقوقی سرقفلی به صورت تخصصی
اگر پیرامون دعاوی سرقفلی به مشاوره حقوقی نیاز دارید، خدمات سامانه مشاوره حقوقی 24 در این زمینه پیشنهاد می‌شود. در این سامانه، ارائه مشاوره حقوقی در ارتباط با موضوعات سرقفلی با بررسی جوانب حقوقی انجام می‌شود. شیوه‌های ارائه مشاوره به صورت حضوری، مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی انجام می‌شود.
لازم به ذکر است که امکان ارائه مشاوره حقوقی رایگان نیز در سامانه وجود داشته و در این صورت هرگونه سوالی که پیرامون موضوعات سرقفلی داشته باشید، می‌توانید آن را مطرح نموده و کارشناسان ما در اسرع وقت پاسخ شما را خواهند داد.
